北京楼市引起关注 已开启了“全面不限价”时代?

来源:和讯网 2020-07-29 21:34

北京楼市再次引起关注。

7月29日,北京又拿出2块商住用地准备出让。这2块土地,跟另外等待出让的5块土地一样,都不限价。

根据中原地产的统计:北京今年已经成交了28块不限价的住宅或者商住用地。加上有待成交的,就达到35块。

因此有媒体说:北京楼市已开启了“全面不限价”的新时代。

北京也是中国楼市的风向标。只不过,最近几年北京和深圳构成了“一枚硬币”的两面。深圳领涨,北京则常常领跌。

原因很简单:北京的调控力度非常大、非常严厉。

比如:虽然在外地人限购门槛上,北京和深圳都是5年社保;但深圳落户非常容易,“715新政”之前,落后就可以买。而北京落户非常难,普通人基本不用想。北京存在豪宅税,大部分住宅“被豪宅”,而深圳在2019年11月11日一度取消了豪宅税(最近恢复,仍然比北京宽松)。

北京购房时的首付,一般比深圳高5%到10%;北京二手房转让的时候,一般严格按照差价征收20%。

当然,还有一个非常重要的原因:北京住宅用地供应量比深圳充裕得多。

看看卖地情况,就知道了。北京卖地收入基本上盘踞在全国前4名之内,有时候甚至拿冠军(比如2017年)。2017年、2018年和2019年,北京连续三年的卖地收入分别达到了2796亿元、1683亿元、1672亿元。

至于2020年上半年,北京卖地收入达到了1100多亿元(上图),深圳虽然同比大增但也不过是北京的三分之一。

北京楼市在2017年春节之后,基本上处于阴跌、横盘之中。部分楼盘从最高点下来,跌幅超过20%。再加上北京一直严格执行纾解非首都功能的政策,人口增长乏力,影响到了需求端。

可以看出,东莞、深圳、惠州(深圳都市圈)表现最为强劲,仍然是领涨板块。而长三角也比较活跃,此外是海南等片区。

换句话说:长三角、粤港澳大湾区目前市场都比较活跃,就连上海都出现了启动的迹象。但京津冀的市场仍然偏冷。

比如在跌幅榜前列,环京比较引人注目。此外,石家庄、北京、天津等,都在蓝色区域。也就是说,京津冀市场比较冷,甚至影响到了周边的山东、山西、河南。

我昨天在“刘晓博说楼市”里再次阐述了当前楼市的一个基本态势:板块轮动,而不是齐涨齐跌。

而这,恰恰是最近一年多来的“新玩法”,只是很多人还没有意识到。

在以前,楼市是跟随货币政策走的,基本上4年左右一个周期。但最近两年官方经过摸索,建立了一个长效机制,或者说“超级鸟笼”管制机制。货币政策还是4年左右一个周期,这个没有改变。但官方对楼市的整体“调控声势”(注意,是声势),是6个月一个周期。

无论是货币扩张还是收紧,官方都给楼市定制一个“小环境”,让这个市场板块轮动,避免齐涨齐跌。板块轮动的意思是,大家轮流去库存。

比如去年香港闹得厉害的时候,担心影响到大湾区的经济发展,所以大湾区整体先放松。深圳、东莞、广州、中山、珠海、佛山等,都有放松举动。等深圳都市圈热了之后,深圳东莞收紧。但广州中山珠海佛山至今没有收紧,因为涨幅不大,还可以继续去库存。

长三角、大湾区回暖之后,华北、京津冀也不能长期低迷。毕竟,人家也要稳增长、保就业。所以,北京悄悄地取消了土地拍卖里的限价条款。

据媒体报道,北京过去几年限房价、限地价的土地很多,大约是110宗,目前限竞房库存在6万套左右。一旦这些房子被消化完,就轮到了后面的不限价的土地。到那时,北京房价必然会有显著的反应。

按照北京去年新房销售套数(3.67万套)推算,6万套的库存或许要一年半才能卖完。但其实用不了那么久,市场上涨压力就会出现。因为现在货币超发,居民手里的钱缺少去处;另外,大家看到了后面的土地都没有限价,对市场的预期会发生变化。

所以,北京楼市的回暖会提前,可能就在三季度末到四季度,并带动环京、乃至京津冀。

另外,北京是中国目前唯一的“超一流城市”,从上面10大城市上半年汇聚的资金总量就可以看出来。北京比上海多了4万亿的资金,几乎相当于一个成都,或者接近2个宁波;广州和深圳加起来,汇聚的资金也没有北京多。至于香港,截止4月末的资金总量是12.55万亿人民币,比北京少了“一个广州”。

虽然我们常说,中国的金融中心是香港、上海和深圳,但其实北京才是真正的金融业老大。除了没有金融要素市场,北京拥有天量的钱,以及金融决策、管理权。

再加上北京拥有中国40%的独角兽企业,还有绝大多数央企总部,人均住房公积金也是全国最多的(是深圳人均的2到3倍)。也就是说北京财富效应非常明显,你一定不能轻视北京的不动产价值。

当然,北京房价如果出现异动,也会招致调控,这是一定的。但目前而言,或许是上涨的前夜。

至于天津,经济上挤水分已经完成,转型正在进行之中。天津仍然是吸引了3.42万亿资金的城市,目前仍能保持全国前十,是标准的强二线城市。再加上有高考红利,所以楼市不会太差。

山东、河南和河北楼市,也冷了比较久了。未来回暖的概率,还是偏大的。楼市轮流涨,明日到我家。

最终,大家都能轮到

其实楼市跟**一个道理,吃饭行情还是要有的,还是允许的。否则,就业怎么办?GDP怎么办?

想想看,连银川、乌鲁木齐都涨了。

板块轮动还有一个意思:避免钱扎堆到几个城市或者城市群。通过调控,希望一些钱流入更需要的西部地区、三四线城市等等。

最后总结一下:1、慢牛;2、板块轮动;3、引导资金给人口流失地区、四五线城市续命——这是未来几年楼市调控的基本目标。

手段:通过税收、利率、行政手段,给楼市制造小环境,尽量减少大周期的影响;在调控的声势上,6个月一个周期。

来源:刘晓博说财经

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